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Showing posts from October 16, 2022

나홀로 아파트 단점 및 환금성

  나홀로 아파트란 좁은 땅을 활용해 지어진 통상 100세대 미만의 1개의 동이 전부인 아파트를 말합니다. 나홀로 아파트 단점 및 환금성 이러한 나홀로 아파트의 단점은 대단지에 아파트의 비해 인프라가 부족하고 가격 상승이 더디다는 것입니다. 대단지 아파트의 경우에는 거래가 많기 때문에 아파트 가격 상승시 신고가가 계속 갱신되며 빠르게 가격이 오르는 반면, 나홀로 아파트는 대단지에 비해 거래가 적다 보니 옛날 거래가를 기준으로 새로운 매매가가 형성되어 상승세가 느린편입니다.  나홀로 아파트는 환금성 측면에서도 좋지 못합니다. 나홀로 아파트를 매도하기 위해서는 대단지 아파트를 매도하기 위한 시간보다 더 긴 시간이 요구되는 경우가 많기 때문입니다. 단시간에 매수자를 만나기는 일반적으로 힘든 경우가 많습니다.  나홀로 아파트의 또 하나의 단점은 관리비가 대단지에 비해 높은 것입니다. 그 이유는 공통 관리비를 대단지에 비해 적은 세대가 나눠 부담하기 때문입니다.  하지만 나홀로 아파트라고 할지라도 주변에 대단지 아파트가 있거나 서울 초역세권이나 강남 지역에 위치하고 있다면 투자할 가치가 있습니다.  대단지 아파트 주변에 나홀로 아파트의 경우에는 상대적으로 낮은 가격으로 아파트를 분양 받게 되며 가격상승의 더딜지라도 주변 대단지 아파트 시세를 언젠가는 쫓아가는 경우가 많기 때문입니다. 또한 부족한 인프라를 대단지 아파트에서 충족할 수 있기 때문에 대단지 주변 나홀로 아파트라면 분양이나 매수를 고려해볼만 합니다.  서울 초역세권이나 강남의 나홀로 아파트인 경우에도 교통이 편리하고 서울지역, 특히 강남 경우에는 어느 지역이나 좋은 생활 환경이 갖춰져 있기 때문에 나홀로 아파트라고 항상 나쁜 선택은 아닐 것입니다. 

서울시 상가주택 vs 꼬마빌딩 투자

 추가 금리상승과 경기침체가 예상되는 현 시점에서 상가주택과 꼬마빌딩 중 어떠한 부동산이 좋은 투자처가 될 것인지 알아보겠습니다.  상가주택 vs 꼬마빌딩  상가주택이란? 상업공간인 근린생활시설(상가나 사무실)과 주거공간인 주택이 함께 있는 건물을 말합니다. 일반적으로 1층엔 상가를 그 외의 층은 주택으로 구성되며 준주거지역이나 제2종 일반주거지역에 많이 건축하며 건축법상 근린생활시설과 다가구주택의 복합시설입니다.  1층상가에서 나오는 임대수입이 수익에 큰 비중을 차지하기 때문에 상가의 가치가 어느 정도인지 잘 파악하는 것이 중요합니다. 주택의 경우에는 노후에 따른 리모델링 비용의 발생 여부과 주택 임대수요가 풍부한지를 잘 파악해야합니다. 꼬마빌딩이란? 상업공간인 근린생활시설(상가나 사무실)과 주거공간인 주택이 함께 있는 건물을 말합니다. 일반적으로 1층엔 상가를 그 외의 층은 주택으로 구성되며 준주거지역이나 제2종 일반주거지역에 많이 건축하며 건축법상 근린생활시설과 다가구주택의 복합시설입니다.  1층상가에서 나오는 임대수입이 수익에 큰 비중을 차지하기 때문에 상가의 가치가 어느 정도인지 잘 파악하는 것이 중요합니다. 주택의 경우에는 노후에 따른 리모델링 비용의 발생 여부과 주택 임대수요가 풍부한지를 잘 파악해야합니다. 서울의 상가주택 vs 꼬마빌딩 어느것이 유리한가 임대 수익이 높고 시세차익까지 볼 수 있는 부동산이 최고의 투자처라는 것은 누구나 알고 있는 사실입니다. 하지만 이 두가지 요건을 충족하는 물건을 선택하는 것은 쉬운일이 아닙니다.  상가주택은 법인이 취득할 경우 취등록세가 12%로 아주 높기 때문에 개인으로 매수를 진행을 해야합니다. 개인으로 매수할 경우 주택수에 포함이 되기 때문에 주택수에 따른 취등록세, 양도소득세, 대출 가능한도 등을 고려하면 무주택자나 1주택자가 임차인의 전세금을 잘 활용하여 고금리 시대에 대출을 최소화하고 적은 자본으로 임대수익과 시세차익까지 노리며 접근한다면 상가주택은 좋은 선택으로 보여 집니다.

다가구 주택 투자 단점

  다가구 주택은 지하층을 제외하고 주택으로 쓰여지는 층수가 3개 이하인 건물로 주택 바닥면적의 합계가 660㎡이하이며 19세대 이하가 거주하는 주거 공간입니다. 건물에 여러 세대가 거주하고 있다고 할지라도 각 호실마다 개별 등기가 불가능 하기 때문에 건물 전체가 1인 소유이고 건축물 용도상 단독주택으로 분류됩니다.  다가구주택 투자 단점 다가구주택을 매매로 투자하는 이유는 월세수입을 주 목적으로 하며 시세차익을 기대하는 경우는 특별한 케이스가 아닌 이상 흔하지 않습니다.  주로 최고층에 주인집이 거주하며 아래층들은 원룸이나 투룸형태으로 임대를 주고 조그만 상가를 만들어 임대를 줘 월세 수익을 높이게 됩니다. (1층을 필로티 구조의 주차장으로 건축하고 일부를 주택 외 용도로 쓰는 경우에는 다가구 주택의 기준인 3층 이하의 주택층 수에서 제외) 다가구 주택 투자의 단점은 건물 노후화에 따른 감가상각 및 월세 수익 하락입니다. 다가구 주택은 대학가 주변의 원룸으로 지어진 건물들이 많습니다. 이러한 원룸을 찾는 세입자들은 장기간이 아닌 짧은 기간동안 거주하며 최신 시설의 건물(원룸)을 선호합니다. 매수하고자 하는 다가구주택이 현재 공실률이 거의 없고 수익률이 높다고 할지라도 건물이 노후가 됨에 따라 공실률이 점점 높아지게 되고 공실률이 높아지니 건물주는 세입자를 구하기 위해 월세를 낮춰 수익률은 점점 줄어 들게 됩니다. 또한 도배나 장판 등의 관리비용 또한 지속적으로 발생합니다. 건물이 노후가 되고 수익률은 떨어지게 되다보니 매도시 건물 가치는 낮게 평가되어 높은 가격을 받기 힘들고 시세차익 또한 얻기 힘들어 지는 단점이 있습니다.  다가구주택 매수를 고려하고 있다면 현재가 아닌 수년 후를 바라보고 판단해야합니다. 

무료 부동산 법률, 세금 상담이 가능한 곳 정리해봄

  법률, 세무, 세금 등 부동산과 관련해서 무료로 상담을 받아 볼 수 있는 정부 지원 센터를 정리해보았습니다.  무료 부동산 법률 세금 상담 1. 대한법률구조공단 법을 모르는 사회 및 경제적 약자를 위한 대한법률구조공단에서는 부동산과 관련한 대부분의 법률 상담이 가능합니다.  방문을 통한 상담 뿐만아니라 전화나 사이버 상담도 진행 가능합니다. 2. 서울시 공정거래 종합상담센터 서울시 공정거래 종합상담센터는 상가임대차 문제를 겪고 있는 임차인과 임대인을 대상으로 상담을 진행하고 있습니다. 전화, 방문, 사이버 상담이 가능하며 사이버 상담의 경우에는 온라인으로 문의하게 되면 빠르게 답변을 받을 수 있습니다.  3. 경기도 무료 법률상담 경기도민이면 누구나 이용 가능한 경기도 무료 법률상담에서는 변호사, 법무사, 세무사를 통해서 생활에서 발생하는 각종 문제를 상담 받을 수 있습니다. 부동산 관련된 법률 상담외에 양도소득세, 상속증여세, 취득세 등의 세금과 관련된 상담도 가능합니다. 

경락대출 한도 높다고? 규제 적용은 똑같아

 경매 공부를 처음 시작하게 되면 종종 듣게 되는 말이 경락대출의 한도는 일반 부동산 담보대출 보다 높게 나온다은 것입니다. 이것이 사실일까요? 결론부터 말씀드리면 사실이 아니며 경락대출도 똑같은 규제를 받게 됩니다. 경락대출(경매대출) 경매 낙찰 후 미납 사유의 90%는 잔금을 치룰 돈을 마련하지 못했기 때문입니다. 경매 물건 자체의 하자가 있어서 대출이 안나오는 경우도 있겠지만 대출이 당연히 나올 줄 알고 경매에 참여했지만 은행과 캐피탈, 저축은행 모두에서 경락 대출을 받을 수 없는 상황을 맞은 것입니다. 금융기관이 개인이나 기업에게 대출을 해줄 때는 정부의 규제 안에서 신용평점, 소득을 평가해서 대출을 해주게 됩니다. 이것은 경매(경락)대출이라고 해서 특별히 다르지 않습니다.  우선 아파트나 빌라 등 주택을 경매로 낙찰을 받게 되는 경우에는 규제지역, 주택수, LTV, DTI 등 정부의 주택담보 대출 규제를 모두 똑같이 받게 되며 경락대출이라고 예외는 없습니다.  상가나 오피스텔, 지식산업 센터 같은 상업용이나 업무용 경우도 주택보다 정부의 규제가 덜한 것 뿐이지 경락대출이라고 해서 특별히 한도가 많이 나온다던가 하는 것은 없으며 이 경우도 신용과 소득 등을 평가하여 대출한도와 가능여부가 결정됩니다.  상업용이나 업무용 물건의 경우에는 사업자대출로 진행하게 되면 대출한도가 개인(가계대출)보다 높게 나올 수는 있겠지만 역시 신용과 소득을 평가하여 한도가 결정됩니다.  경매로 부동산을 매입하려고 계획 중에 있다면 은행에서 일반적인 부동산 담보대출이랑 똑같다고 생각하고 진행하시는 것이 낙찰 후 잔금을 못치르는 사태를 예방할 수 있습니다.

중소기업 정책자금 종류, 특징, 신청 방법

 정부지원 중소기업 정책자금 종류는 '갚아야 할 돈(융자)'과 '갚지 않아도 되는 돈(정책자금)' 크게 2가지로 구분할 수가 있습니다. 융자의 경우에는 기업의 성장을 위해 낮은 금리로 큰 규모의 운전자금을 확보할 수 있도록 정부에서 보증을 서주거나 직접 대출을 해주는 형태로 진행되며 정책자금 지원은 정부가 기업이 일자리 창출과 수출 증진 등으로 국가발전에 기여할 것을 기대하며 투자를 해주는 것입니다. 융자를 통한 중소기업 정부지원은 중소벤처기업진흥공단, 기술보증기금, 신용보증기금을 통해서 직접대출이나 보증서 발급을 통해서 지원이 이루어지며 이러한 기관들에게 지원을 받기 위해서는 기업이 어느정도의 요건을 갖추어야 합니다. 중소기업 정책자금 종류 1. 중소벤처기업진흥공단 낮은 금리로 큰 규모의 융자가 가능한 중소벤처기업진흥공단은 중소기업의 요건을 갖추어야만 운전자금 지원사업에 신청을 할 수 있습니다. 중소기업의 요건은 중소기업 확인서를 발급 받을 수 있다고 하여 되는 것이 아닌 상시근로자수와 매출액이 어느 정도 이상일 때 중소기업으로 인정해주게 됩니다. 상시근로자수와 매출액의 자격요건은 영위하고 있는 사업마다 조금씩 다르기 때문에 신청 전 자격이 되는지 중소벤처기업진흥공단에 전화를 해서 알아보면 됩니다.  2. 기술보증기금 기술보증기금은 기업의 기술력과 경쟁력, 발전 가능성, 시장에서의 경쟁력 등을 중점적으로 심사하여 보증서 발행을 통해 금융기관에서 융자를 받을 수 있도록 지원해줍니다. 첨단 산업 기술 뿐만 아니라 뿌리산업 기술(주조, 금형, 용접, 열처리, 표면처리)도 높게 평가하며 지식기반 제조업도 지원대상입니다. 3. 신용보증기금 신용보증기금은 업종의 제약은 크게 두지 않지만 매출액이 높은 경우에만 보증서 발급이 가능합니다. 매출액이 중요한 이유는 신용보증기금은 기업의 매출액에 대비하여 보증서를 발급해주기 때문에 매출액이 너무 낮은 경우에는 보증서를 발급해주는 것을 꺼려하기 때문입니다. 예를 들어 전년도 매출이