상가 구입 시 대출을 활용하는 경우가 많은데, 상가 대출은 주택담보대출과 달리 담보 인정 비율(LTV)이 60~80%로 인정되며, 개인의 신용 등을 고려해 최대 90%까지 대출이 가능합니다. 상가 대출이 높은 LTV를 받을 수 있는 이유는 사업자 대출로 처리되어, 대출 총부채상환비율(DSR)에서 제외되기 때문입니다.
정부의 DSR 규제는 개인이 과도한 채무로 인한 경제적 어려움을 방지하기 위한 조치입니다. 즉, 상가 구입 시 DSR로 인해 대출이 어려운 상황이라면, 상가 매수는 좋지 않은 선택일 수 있습니다.
그러나 위에서 언급한 바와 같이 상가 대출의 목적이 사업인 경우, 본인 소득과 무관하게 DSR에 영향을 받지 않고 높은 LTV 한도로 대출을 받을 수 있습니다. 과거에는 낮은 은행 대출 금리로 인해 이러한 방식의 대출이 가능했습니다.
저금리 시대에는 상가 대출 시 2~3% 금리로 대출을 받아 임대료로 은행 이자를 충당하고도 수익을 얻을 수 있었습니다. 그러나 현재 기준금리가 3.5%로 상승하여 대출 이자율이 6~7%에 이르면서 임대료만으로 상가 대출 이자를 충당하는 것이 어려워졌습니다.
또한, 코로나19 영향으로 오프라인 구매가 온라인으로 전환되면서 상가 임차를 통한 사업에 대한 관심이 줄어들고 있습니다. 이로 인해 임대료도 하락하고 있습니다.
이러한 고금리와 경기침체가 지속되는 시기에 상가 구입 시 큰 대출을 받는 것은 위험한 선택이 될 수 있습니다. 투자하려는 상가의 은행 대출 가능 여부를 확인한 후, 낮은 대출 한도로 인해 매수가 어렵다고 생각된다면 포기하는 것이 좋습니다. 제2금융권 대출을 고려하는 것은 권장하지 않습니다. 은행에서 충분한 대출을 받지 못하는 이유가 있을 것입니다.
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