개인 명의로 부동산 투자를 하는 것이 일반적이지만, 1인 부동산 법인을 설립하여 투자하는 경우에도 몇 가지 이점이 있습니다.
법인 부동산 투자 세금
1) 취득세
과거에는 법인으로 주택을 취득할 때 취득세 면에서 이점이 있었지만, 현재 정부는 법인이 주택을 취득할 경우 취득세율을 6%(최근 12%에서 인하)로 높였기 때문에, 1인 부동산 법인 설립 시 취득세 면에서 이점이 없습니다.
그러나 주택 외 부동산(상가, 오피스텔, 소형 빌딩 등)의 취득세율은 개인과 법인이 동일하므로 어느 것이 유리한지 결정할 수 없습니다.
2) 보유세
부동산을 보유한 법인에게 부과되는 세금은 재산세와 종합부동산세입니다.
재산세의 경우 법인과 개인에게 부과되는 세율이 같으므로 법인 설립으로 이점이 없습니다.
종합부동산세의 경우, 개인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있어 종합부동산세 과세 대상을 피하려면, 법인을 설립한 후 명의 이전을 고려할 수 있습니다. 그러나 취득세가 발생하며, 공시가격 6억원이 넘는 주택의 경우 법인이 오히려 더 높은 종합부동산세율을 적용받게 됩니다.
주택 외 부동산에 대한 종합부동산세 과세 대상은 합계가 80억원이므로, 주택 외 부동산은 종부세 걱정을 하지 않아도 됩니다.
3) 소득세
주택 외 부동산을 취득하여 임대소득(월세)을 얻으려는 경우, 소득이 증가하여 개인의 종합소득세율(최대 45%)이 높아지면, 1인 부동산 법인을 설립한 후 투자하는 것이 유리합니다. 그러나 이 경우에도 주택 외 부동산의 임대수익 분리 목적이며, 아파트 등 주택 임대소득 때문에 1인 법인을 설립하는 것은 취득세와 종합소득세 때문에 의미가 없습니다.
4) 양도소득세
1인 부동산 법인 설립 시 가장 큰 이점은 양도소득세로, 보유 기간에 따른 양도소득세율을 적용받지 않기 때문입니다. 현재 개인이 1년 미만으로 주택을 보유하고 매도할 경우 최대 45%의 세율이 적용되지만(보유 주택 수에 따라 다름), 법인의 경우에는 보유 기간과 관계없이 소득에 따른 기본 법인세율(2억원 이하: 10%, 2억 ~ 200억 이하: 20%)이 적용됩니다. 따라서 주택을 매수하여 취득세보다 높은 수익을 얻고 단기간에 매도하거나 시세차익이 많이 발생하는 경우에는 법인 설립 후 투자하는 것이 유리합니다.
이러한 이점은 상가, 오피스텔 등 주택 외 부동산에도 동일하게 적용되므로, 단기간 시세차익이나 향후 매도 시 수십억원의 시세차익이 예상된다면 법인 설립이 유리할 수 있습니다.
결론
개인 명의로 투자하는 것이 일반적이지만, 특정 상황에서는 1인 부동산 법인을 설립하여 투자하는 것이 이점이 있을 수 있습니다. 주택 외 부동산의 경우, 임대소득이나 양도소득세 면에서 이점이 있을 수 있지만, 주택의 경우에는 취득세와 종합소득세 때문에 큰 이점이 없습니다. 따라서 개인의 투자 목적과 상황에 따라 1인 부동산 법인 설립을 고려할 수 있습니다.
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