다가구주택 담보대출, 한도 방공제 등 차이점 이해하기

다가구주택은 주로 원룸 건물로 구성되어 있으며, 건물 전체가 한 사람이 소유하고 여러 세대가 입주할 수 있는 주택입니다. 전입 세대 수와 관계없이 소유자에게는 1주택으로 인정되지만, 다가구 주택 구매 시 받을 수 있는 대출은 일반 주택담보대출과는 차이가 있습니다.

다가구 주택담보대출

다가구주택 대출 한도는 주택담보대출 규제에 영향을 받습니다. 무주택자가 다가구 주택(일시적 2주택 포함)을 구매할 경우 현재 기준 LTV 70%까지 대출이 가능하며, 이미 주택을 소유하고 있는 사람이 추가로 구매할 경우 규제지역에서는 LTV 30%, 비규제 지역에서는 LTV 60%까지 대출이 가능합니다. 규제지역은 서울 강남 3구(서초, 강남, 송파)와 용산이므로, 이 외의 지역에서는 주택 수와 관계없이 LTV 60%까지 대출이 가능합니다.

그러나 다가구주택 대출의 경우, 방공제라는 제한이 있어 대출 한도가 높아도 실제로 받을 수 있는 대출액은 크게 줄어듭니다.

예를 들어 서울에서 다가구주택을 구매한다고 가정해 봅시다.

현재 서울의 최우선 변제금액은 5,500만 원이므로, 15개의 원룸이 있는 다가구주택을 구매할 경우 15 x 5,500만 원 = 8억 2,500만 원이 총 대출 가능 금액에서 차감되고, 남은 금액만큼만 대출이 가능합니다.

15억 원짜리 다가구 주택(15개 원룸)을 무주택자가 주택담보대출로 구매한다고 가정하면, LTV 70%를 적용받아 10억 5,000만 원 정도의 대출 한도가 나오지만, 방공제로 인해 8억 2,500만 원이 차감되어 실제 대출 가능액은 매우 적게 됩니다.

먼저 자기자본과 소액 대출로 구매한 후 전세로 투자비용을 낮출 수 있겠지만, 다가구주택의 경우 세입자가 금융기관에서 전세대출을 받기 어렵기 때문에 이 방법도 어렵습니다.

다가구 주택 투자는 상대적으로 많은 자금이 필요하기 때문에 쉽지 않은 선택입니다. 그렇지만 정말 마음에 드는 다가구 주택이 있다면, 담보신탁 방식을 활용해 방공제를 피하고 대출을 받을 수 있는 경우도 있으므로, 주의 깊게 조사하면 투자 방법을 찾을 수도 있습니다.