갭투자란 임차인의 전세 보증금과 투자자의 자금을 합쳐 대출 없이 주택을 구매하는 방법을 말합니다. 주로 시장에서 가격차익을 얻을 수 있는 아파트에 투자하는 방식으로, 작은 자본으로 시작할 수 있다는 것이 장점입니다. 그러나 위험성과 기회비용도 고려해야 하는 투자 방법입니다.
아파트 갭투자의 예시
예를 들어, 현재 시장 가격이 5억원인 아파트에 세입자가 4억원의 전세 보증금을 가지고 거주한다고 가정해봅시다. 이 아파트가 매물로 나온다면, 시세 차익을 얻을 것으로 예상되는 경우에, 갭(Gap) 1억원과 취득세만 지불하여 아파트를 구매할 수 있게 됩니다. 여기서 갭 1억원은 주택 담보 대출로 받을 수 없기 때문에, 개인 신용 대출이나 마련해둔 자금을 활용해야 합니다.
만약 어떤 주택의 시세가 전세 금액과 같다면, 그것은 무갭 상태로, 취득세만 지불하면 해당 주택을 구매할 수 있게 됩니다. 이를 깡통 전세라고 합니다.
역갭은 역전세를 의미하며, 역전세가 발생한 주택을 구매하는 경우, 돈을 지불하는 것이 아니라 오히려 돈을 받고 주택을 구매하게 됩니다.
갭투자의 장점 중 하나는 주택 담보 대출을 이용하지 않아 본인의 신용에 영향을 주지 않는다는 점입니다. 시세 차익을 얻고 투자가 성공하면, 전세 세입자가 전세 대출 이자를 지불하며 투자자의 갭투자 성공을 돕게 됩니다.
갭투자를 시작하기 전에 알아야 할 사항
1) 갭투자를 하면 주택 소유자가 되기 때문에, 더 이상 무주택자가 아니게 됩니다. 이로 인해 주택 청약을 통한 아파트 당첨이 어려워질 수 있습니다.
2) 5억원짜리 아파트를 4억 전세와 1억의 개인 자금으로 구매했지만, 전세 갱신 시점에 전세 시세가 1억원 하락하여 3억원이 된다면, 추가로 1억원의 자금이 필요하게 됩니다. 전세 자금을 돌려주지 못하는 경우 복잡한 문제들이 발생할 수 있습니다.
3) 갭투자의 성공 요소 중 하나는 양도소득세입니다. 시세 차익을 통해 큰 수익을 얻었다 해도, 주택 보유 기간이 2년 이하일 경우 대부분의 수익을 세금으로 납부해야 합니다. 양도소득세 부담을 피하려면 최소 2년 이상의 기간을 고려하여 투자 결정을 해야 합니다.
4) 갭투자로 인해 매년 재산세가 부과되고 재산도 증가하므로, 지역 의료보험 가입자의 경우 의료보험료가 상승할 수 있습니다.
과거에는 법인 설립을 통해 갭투자를 하여 여러 세금 문제를 해결하였지만, 현재 정부의 규제로 인해 법인을 통한 갭투자의 큰 이점은 사라졌습니다.
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