부동산을 투자하기 위해 1인 법인을 설립하게 되면 어떠한 부분에서 이점이 있고 없는지 세금 종류별로 알아보겠습니다.
1인 부동산 법인
1) 취득세
과거에는 법인으로 주택 취득시 취득세 부분에서 유리한 점이 있었지만 현재는 정부에서 법인이 주택을 취득할 경우 취득세율을 6%(12%에서 최근 인하)까지 높여 놓았기 때문에 1인 부동산 법인 설립시 취득세 측면에서 유리한 점은 없습니다.
나머지 주택 외 부동산 상가, 오피스텔, 꼬마빌딩 등의 취득세율은 개인이나 법인이 동일하기 때문에 어느 것이 유리하다고 말할 수 없습니다.
2) 보유세
법인이 부동산을 보유하게 될 경우 부과되는 세금은 재산세와 종합부동산세입니다.
재산세의 경우 법인과 개인에게 부과되는 세율이 같기 때문에 법인 설립으로 유리한 점은 없습니다.
종합부동산세의 경우 개인이 보유 중인 2개이상의 주택으로 인해 종합부동산세 과세 대상을 피하기 위해 법인 설립 후 명의 이전을 고려해볼 수는 있겠지만 취득세가 발생하고 만약 명의 이전 할 주택이 공시가격 6억원이 넘어가는 경우 오히려 개인보다 더 높은 종합부동산세율을 적용 받게 됩니다.
공시가격 6억원이하의 주택으로 인해 종합부동산세의 과세 대상이 되어 1인 부동산 설립을 고려중이라면 명의 변경시 취득세 측면만 고려해보면 될 것 같습니다.
주택 외 부동산에 대한 종합부동산세 과세 대상은 합계가 80억원이기 때문에 주택 외 부동산은 종부세의 걱정은 하지 않아도 될 것입니다.
3) 소득세
임대소득(월세)을 발생 시킬 목적으로 주택 외 부동산을 취득하는 경우 추가 적인 소득으로 인해 개인 소득이 높아져 종합소득세율(최대 45%)을 높게 적용 받는 다면 1인 부동산 설립을 후 투자하는 것이 유리합니다. 하지만 이 경우도 상가나 빌딩 등 주택 외 부동산에 나오는 임대수익의 분리 목적을 위함이지 아파트 등 주택으로 인한 임대소득 때문에 1인 법인을 설립하는 것은 취득세와 종합소득세 인해서 의미가 없습니다.
4) 양도소득세
1인 부동산 법인 설립시 가장 유리한 측면은 양도소득세인데 그것은 보유기간에 따른 양도소득세율을 적용 받지 않기 때문입니다. 현행 개인이 1년미만으로 주택을 보유하고 매도시 45%이상(보유 주택수에 따라 다르게 적용) 받은데 법인 일 경우에는 보유기간에 관계없이 소득에 따른 기본 법인세율(2억원 이하는 10%, 2억 ~ 200억 이하는 20%)을 적용 받게 됨으로 주택을 매수해서 취득세보다 높은 수익을 거두고 단기간에 매도할 목적이나 시세차익이 아주 많이 나는 경우라면 법인 설립 후 투자하는 것이 유리합니다.
이것은 주택 외 부동산 상가, 오피스텔 등도 동일하게 적용받기 때문에 단기간 시세차익 혹은 향후 매도시 수십억의 시세차익이 예상된다면 법인 설립을 하는 것이 유리합니다.
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