정부에서 부동산 경기 활성화를 위해 규제지역을 해제하고 생애 최초 취득세 전액 감면 등의 정책 등을 펼치고 있습니다.
현재 전국 모든 지역에서 주택 담보 대출을 받을 수 있으며 보유 중인 주택수와 지역에 따라 주택 담보인정비율(LTV)을 30 ~ 80% 적용받고 있고 있습니다. 이는 전 금융권이 동일하고 1금융권 은행이 아닌 제2금융권 저축은행, 상호금융, 보험사에서 대출을 받는다고 해도 달라지지 않습니다.
하지만 LTV의 규제는 어느 정도 해소되었고 취득세까지 지원해 준다고 할지라도 주택을 쉽게 구매할 수 없는 이유가 있는데 바로 DSR 규제 때문입니다. DSR은 총부채 원리금 상환 비율(Debt Saving Ratio)을 의미하는데 개인의 보유 중인 부채를 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 최대한도를 정해 놓은 것입니다. 현재 대출액이 1억 원이 넘는 경우 DSR 40% 이상 대출을 받을 수 없는데 LTV가 70%를 적용받을 수 있다고 할지라도 DSR 40%의 한도에 제한된다면 DSR이 적용된 한도를 따를 수밖에 없게 됩니다. 부부(미혼 포함) 합산 소득 7000만 원이 대출을 받을 경우 연간 원금과 이자로 지출할 수 있는 최대한도는 2,800만 원(월 230만 원 정도)이며, 이것은 신용대출과 주택 담보대출을 포함 것이기 때문에 결코 넉넉한 한도는 아닙니다.
DSR 규제를 피하는 한 가지 방법은 DSR 적용을 받지 않는 '특례 보금자리론'을 이용하는 것입니다. 하지만 특례 보금자리론도 대출한도 최대 5억 원이라는 제한이 있기 때문에 이 한도를 벗어나는 주택을 구매하고 자는 경우에는 특례보금자론이 해결책이 될 수는 없습니다.
DSR 규제 때문에 원하는 주택을 구입할 수 없는 상황이라면 마지막 선택지는 바로 보험사나 상호금융, 저축은행 등의 제2금융권을 이용하는 것입니다. 이러한 제2금융권은 DSR 50%까지 허용되고 있기 때문에 은행보다는 높은 한도의 대출을 받을 수 있습니다. 10%가 큰 차이가 아니라고 생각할 수도 있겠지만 제2금융권으로 주택 담보대출을 받을 경우 실제 대출한도를 산출해 보면 20% 이상의 차이를 가져올 수 있으며 이는 결코 작은 차이가 아닐 것입니다.
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