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오피스텔 투자 실패, 사면 안되는 이유

 오피스텔을 투자가 실패 할 확율이 높은 이유를 알아보겠습니다. 왜 사면 안되는 부동산이라고 할까요?


오피스텔 투자 단점

아파텔이라고 불리우는 쓰리룸 이상의 오피스텔이 아닌 원룸, 투룸의 오피스텔은 시세차익이 아닌 월세(수익형)를 받을 목적으로 분양이나 매매를 하게 됩니다. 

오피스텔 매물은 원룸이 가장 많고 주로 20대, 30대의 사회 초년생이 결혼전에 거주하게 됩니다. 개인의 차이가 있겠지만 이들이 거주에 비용을 얼마까지 지불할 수 있을까요? 개인적인 차이가 있겠지만 50 ~ 100만원 정도가 아닐까 생각합니다. 

2억정도의 오피스텔을 분양을 받고 월세 75만원을 받는 다고 가정하고 수익을 계산을 해보겠습니다.

75만원 x 12개월 = 9백만원

5년을 보유한다고 생각한다면 4천5백만원의 수익을 볼 수가 있을 것입니다. (단 중간에 공실의 기간이 전혀 없어야하고 오피스텔의 임대료는 변동의 폭이 크지 않으니 월세의 등하락이 없다고 생각했습니다.)

4천 5백만원 - (분양시 취득세 9백2십만원) - (부동산 중개비용 2년마다 50만원씩 최소 2번 100만원) - (지역의료보험 가입자라면 보험료 상승분 5년간 200만원) - (매년 부과되는 재산세 5년동안 약 100만원) - (중간중간 집 수리비용 약 200만원)

또한 임차인 대부분이 거주용 목적이기 때문에 주택수 추가에 따른 다른 주택을 매도할 경우 양도소득세, 합산과세의 의한 종합부동산세가 추가적으로 부과 될 수도 있습니다. 

오피스텔은 보통 5년이 넘어가게 되면 특별한 경우가 아닌 이상 시설 노후가 시작되며 보통 1천 ~ 3천만원 감가가 되어 거래가 됩니다. 

정확한 계산은 아니며 너무 극단적으로 생각한 경향은 있을지라도 원룸형 오피스텔을 통해서 수익을 얻는다는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 

중간에 자금적으로 압박이 있어서 임대 형태를 월세에서 전세로 전환하는 경우 수익은 더욱 줄어들게 되고 월세의 경우도 공실이 재계약 시즌마다 매번 한두달 발생한다면 거기서 오는 수익 감소도 적지 않을 것입니다.

원룸 오피스텔을 시세차익을 얻게 되는 경우도 있으나 처음 분양을 받은 원분양자가 시세차익을 보는 경우는 흔하지 않으며 중간에 급매나 경매로 나온 매물을 매수한 사람이 시세차익을 보는 경우가 대부분입니다. 

장기간 보유를 한다고 하면 감가가 되는 것은 어느 선에 멈추겠지만 임대를 맞추기 위해서는 내부 인테리어를 새롭게 해줘야 하며 이경우에도 비용이 적지않게 소요될 것입니다. 

재건축을 생각하면 어떨까요? 용적률과 건폐율을 최대한 끌어올려 건축한 것을 누가 다시 새롭게 뛰어 들어 재건축을 하려고 할까요? 설령 업자가 나타난다고 한들 각 세대의 동의를 얻는 과정도 쉽지 않을 것입니다. 

원룸 오피스텔 투자 어떠신가요? 판단은 여러분의 몫입니다.