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아파트, 빌라 후순위 대출 언제 가능한가? 전세 세입자가 있을 때는?

  본인이 아파트나 빌라 등의 주택을 담보로 대출을 이미 받았거나 전세 세입자가 거주하는 경우 해당 주택을 담보로 추가 대출을 받는 것을 후 순위 대출이라고 하며 실제 대출을 받을 수 있는지는 여러 상황에 따라 달라지게 됩니다.  


후순위 대출 가능 여부

1. 선순위 근저당권자가 있는 경우(기존 담보대출이 존재)
2. 세입자가 거주하는 경우

후 순위 대출의 한도는 담보물 건의 시세에서 기존 대출금이나 세입자의 전월세 보증금, 최우선 변제 금액을 뺀 나머지 금액을 대출을 받을 수 있으며 가계대출인지와 사업자대출인지에 따라서도 한도가 달라집니다.

1. 기존 담보대출이 있는 경우 후 순위 담보대출 금액

담보물건의 시세 x 담보인정비율(40 ~ 95%) - (선순위 채권최고액 + 지역별 최우선변제금) 

2. 전월세 세입자가 있는 경우 후순위 담보대출 금액

담보물건의 시세 x 담보인정비율(40 ~ 95%) - (세입자의 전월세보증금 + 지역별 최우선변제금)


위처럼 계산을 통해서 후순위 대출 가능여부가 결정되며 계산 후 남은 한도 금액이 있는 경우 후순위 대출이 가능합니다. 대출 가능 금액이 2억이상이라면 대출의 목적이 사업자(자금)대출인 경우는 아무 문제가 없지만 가계대출은 경우에는 계산 후 남은 금액이 아무리 많더라도 정부 규제로 인해 2억 초과로 대출을 받을 수 없습니다. 

후순위 대출은 보통 사업자금의 목적으로 대출을 진행하며 다주택자여도 가능합니다.

세입자가 있는 경우 세입자의 동의를 받는 것이 일반적입니다. 일부 저축은행이나 대부업체에서 세입자의 동의 없이 가능한 곳도 있다고 하지만 상식적으로나 통념적으로 적합해 보이지 않습니다. 아무리 전세 세입자가 대항력이 있고 보증보험에 가입이 되어 있어 보증금을 지킬수 있다 하더라도 해당 주택이 만에 하나 경매에 넘어가게 된다면 세입자는 정신적으로 여러 곤란한 상황을 맞이하게 됩니다. 세입자는 해당주택을 계약할 당시의 상태를 확인하고 계약을 진행한 것이니 후순위 대출을 받게 되어 주택의 상태가 변경되게 된다면 당연히 알아야할 권리가 있습니다.