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근저당 잡힌 집 월세 계약 괜찮을까?

부동산 중계인과 함께 이곳 저곳을 돌아다니며 마음에 드는 전세 월세 집을 구한 후 가장 먼저 하는 일이 해당 부동산의 등기부 등본을 확인하는 것입니다. 그리고 전세집은 보통 근저당이 설정되어 있지 않지만 월세의 경우에는 근저당이 설정 되어 있는 것을 종종 볼 수 있습니다. 그러면서 부동산 중계인이 말하길,

"근저당이 설정되어 있어도 괜찮다. 나중에 집이 경매에 넘어 가더라도 소액임차 보증금 최우선 변제금액이 있기 때문에 보증금을 보호 받을 수 있다" 라고 합니다. 정말 맞을 까요? 정답은 경우에 따라서만 맞습니다.


서울시를 기준으로 예를 들어 설명해보면,

아래 표를 보시면 아시겠지만 임차인의 보증금의 범위와 보증금 중 일정액의 범위가 일정 해가 지남에 따라 달라지는 것을 볼 수 있습니다. 아래 표의 금액은 서울시만 해당하며 타지역은 보증금 범위가 다르니 꼭 알아보셔야합니다.


오늘 2022년 8월 15일에 월세 계약을 진행한다고 하고 매월 내는 월세를 낮추기 위해 서울시의  최우선 변제 금액을 고려해서 보증금 5000만원을 넣었고 계약을 진행하는 집에 근저당이 2001년 9월 15일에 은행에서 설정 했다고 가정합시다. 그리고  나중에 집이 경매에 넘어 간다면  내가 보호 받을 수 있는 보증금이 있을까요? 정답은 '없다'입니다. 그것은 2001년 기준으로 임차인의 보증금액의 범위가 4000만원 이하이기 때문에 보증금을 5000만원 넣은 나는 해당되지 않기 때문입니다. 혹은 4000만원만 보증금을 넣었다 하더라도 보호 받을 수 있는 보증금의 범위는 4000만원이 아니고 2001년 9월 15일 당시 기준 1600만원이 됩니다.

최우선 변제의 기준은 해당 부동산에 존재하는 '선순위 담보물권의 접수일'이고 '나의 전입신고일'이 아님을 꼭 명심하고계약을 진행해야합니다.

위의 표의 금액은 서울시만 해당하며 타지역은 범위가 다르니 꼭 알아보셔야합니다.