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Showing posts with the label 부동산

상가 권리금 보호 조항 모두에게 해당될까?

 상가 권리금이란 기존 임차인이 투자한 유무형의 재산적 가치를 평가받아 새로운 임차인이 기존 임차인에게 제공하는 금전 등의 대가를 말합니다. 이렇듯 권리금은 상가주인(건물주)와 임대인과의 거래가 아니므로 임대인은 정당한 사유없이 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없으며 조항에 의해 보호를 받을 수 있습니다.  상가 권리금 보호 조항 상가건물 임대차 보호법 제 10조 4항을 보게 되면 다음과 같이 명시하고 있습니다.  "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다." 하지만 위의 사항이 적용되지 아니하는 경우도 있는데 아래와 같습니다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 위의 사항에 해당되지 아니한다면 임차인은 권리금 회수 기회를 가질 수 있습니다. 간혹 환산보증금액을 초과하는 임대차 계약이 경우에는 상가건물 임대차 보호법이 적용되지 않아 권리금 회수 기회가 없다고 생각하시는 분들이 있지만 그렇지 않습니다. 상가건물 임대차 보호법 제 2조 3항에 아래와 같이 명시하고 있습니

2023년 예정 국토교통부 전세피해, 깡통전세 피해대책 발표

 국토교통부가 최근 부동산 하락으로 인해 깡통전세와 전세사기 피해가 늘어나고 있는 것을 감지 이에 대한 피해 확산을 방지하고자 소액임차임 범위와 최우선 변제금 상향을 포함한 피해방지 대책을 마련하였습니다.  2022년 11월 21일 국토교통부가 발표한 일부개정법률안 및 동법 시행령 일부개정령안은 다음과 같습니다. 전세피해 깡통전세 피해대책 1. 선순위임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설 임차인은 전세 계약시 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있으며 이에 임대인은 동의해야합니다. 또한 임차인은 임대인에게 계약체결 전 임대인의 세금체납여부를 확인할 수 있는 납세증명서를 요구할 수 있게 됩니다.  2. 소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향 소액임차인과 같은 주거약자를 보호하기 위해 소액임차인 범위를 일괄 1,500만원 상향하고, 최우선변제금 또한 일괄적으로 500만씩 상향합니다. 3. 관리비항목신설, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설 임차인이 전세 계약 후 전입신고와 확정일자를 받게 되면 대항력이 다음날 00시에 발생하는 것을 임대인이 악용하여 임차인이 대항력이 발생하기 전 임대인이 돈을 빌리고 저당권을 설정하는 행위를 할 수 없게 됩니다. 또한 임대인이 계약기간 중 임의로 관리비를 산정하여 부과하거나 증액하는 것을 방지하도록 표준계약서에 관리비에 관한 항목이 신설되게 됩니다.  4. 일정 규모(전유부분 50개) 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료보관 의무 신설 등을 위한 법률 개정  청년이나 신혼부부 등 주거약자가 많이 거주하는 원룸, 오피스텔 등의 경우 임대료 대신 관리비를 객관적 근거없이 계약기간 중에 임의로 올리는 사례를 방지하고자 일정 규모(전유부분 50개) 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료보관 의무를 신설하고, 표준규약에 관리비 세부 항목을 명시하게 됩니다.  위의 사항들은 향후 입법예고 후 법제처 심사 및 차관·국무회의를 거쳐 내년

영끌족 이자 부담 파는 것이 답일까?

 영끌족이란, 본인이나 배우자의 신용대출과 담보대출 등 금융기관에서 받을 수 있는 모든 대출을 받아서 주택을 구입한 사람들을 일컫는 말입니다. 요즘 같이 금리가 지속적으로 상승하고 있는 상황에서는 많은 대출로 주택을 구입하여 이자 부담이 늘어갈 수 밖에 없는 사람들에게는 좀 아픈 단어이기도 합니다. 한국은행의 기준금리는 현재 3%이며 올 연말과 내년 초에 미국 연방준비은행에서 추가 금리인상을 단행한다면 우리나라도 미국과의 기준 금리차를 좁히기 위해 금리를 추가인상 할 수 밖에 없습니다. 적은 액수의 대출의 경우에는 0.25% ~ 1% 정도의 금리 인상이 크게 다가오지 않을 수도 있겠지만 보통 수억원을 대출을 받는 주택담보 대출의 경우에는 그렇지가 않습니다. 더군다나 영끌족의 경우에는 주택담보대출 뿐만아니라 신용대출도 함께 받은 상황이기 때문에 매월 갚아야하는 이자에 대한 부담은 결코 만만치 않을 것입니다. 한국은행의 기준금리가 3%인 현재, 가산금리를 추가한 국내 은행의 주택담보 대출의 금리는 5% ~ 7%대입니다. 주택가격이 정신없이 상승하여 지금이 아니면 집을 영영 사지 못할 것 같아 영끌로 주택을 매수하던 2021년 3% ~ 5%와 비교하면 이미 2%가 오른 상태입니다. 이것이 끝이라면 좋겠지만 올해 말과 내년 초에 추가로 금리인상이 결정된다면 주택담보대출의 금리는 4 ~ 8%가 될 것이며 신용대출의 금리는 6 ~ 11%까지 치솟을 것으로 예상합니다. 영끌족들이 주택을 구입한 시점에 가계 신규대출 중 변동금리의 대출의 비중이 2021년 1월 70%에서 11월 80%이상 인 것을 보면 영끌족들이 주택을 구입할때 대부분 변동금리를 선택하며 대출을 진행한 것으로 보입니다. 그렇게 때문에 올해 말과 내년 초에 추가 금리인상이 현실화가 된다면 각 가계가 짊어지게 될 이자의 부담은 2배 아니 그보다 좀 더 높을 것으로 생각됩니다. 이전에는 150만원 ~ 200만원의 이자가 1년사이에 300만원 ~ 400만원이 된다면 그 부담감은 엄청납니다. 영끌족 주택 매도

상가 점포매매 직거래 및 광고 방법

 상가 점포를 하다가 개인 사정이나 경영악화로 인해 매도를 생각하시는 분들이 많이 계십니다. 최근에는 코로나19의 여파와 금리 인상, 경기 침체 등 여러 가지의 경제 상황 악화로 인해 이러한 분들이 조금 더 늘어나고 있는 것 같습니다. 상가 점포를 매도할 때는 일반 부동산과는 다르게 '권리금'이라는 것이 존재하기 때문에 광고를 하는 방법이 일반 부동산을 매도할 경우와 조금 다를 수 있습니다. 상가 점포 매매 시 직거래와 광고 방법에는 어떠한 것들이 있는지 알아보겠습니다.   상가 점포 매매 직거래 및 광고 방법 1. 주변 부동산 가장 기본적인 방법이지만 가장 편안하게 상가 점포를 매도할 수 있는 방법입니다. 점포들은 보통 늦게까지 장사를 하시는 경우가 많기 때문에 매수를 원하는 희망자가 오전에 점포를 보러 오겠다고 하면 시간을 맞추기가 힘든 경우가 생기게 됩니다. 하지만 가게 근처에 위치한 부동산에 가게를 내놓고 열쇠를 맡겨 놓게 되면 이러한 수고에서 조금은 자유로워질 수 있게 됩니다. 부동산은 어느 한 부동산에만 내놓게 되면 인터넷 홍보와 주변 다른 부동산과 공동 중계로 진행을 하기 때문에 여러 곳에 가게를 내놓을 필요는 없을 것 같습니다.  2. 네이버 관련 커뮤니티에 홍보하기 아프니까 사장이다, 고창모(고기집창업),피터팬 좋은방 구하기 등 가게를 운영하시는 사장님들의 커뮤니티나 부동산 직거래 카페에는 상가 점포를 직거래 및 홍보 할 수 있는 곳이 존재합니다. 이러한 카페들은 특별한 비용 없이 광고가 가능하며 그 효과도 크기 때문에 점포 매도시 필수로 이용해야 합니다.  3. 유료 사이트나 어플을 이용하기 점포라인, 직방, 네모 등의 카페나 어플은 광고를 등록하는데 약간의 비용이 발생하지만 일반 부동산 어플과는 달리 권리금까지 설정하여 광고를 할 수 있고 그 효과도 뛰어나기 때문에 점포 매도 광고를 하게 되면 많은 이점이 있습니다. 

1군 건설사 브랜드 아파트, 시공능력 순위

 국토교통부는 일년에 한번 전국 건설업체를 대상으로 '시공능력평가'를 실시하여 시공능력 순위를 공시합니다.  시공능력평가는 매년 8월1일부터 다음해 7월 31일까지의 건설공사실적, 경영상태, 기술능력 및 신인도를 종합 평가하여 순위와 평가액을 산정하게 되며 각 건설사는 이를 토대로 참여(수주)할 수 있는 공사가 제한되게 됩니다.  각 건설사는 국가나 기업의 여러 공사에 입찰 경쟁을 통해서 공사를 수주하게 되는데 만약 한 건설사의 등급이 어떠한 공사의 입찰 제한 기준에 못 미치게 된다면 해당 건설사는 입찰 참여 자체를 할 수 없게 되는 것입니다.  1997년까지는 이를  1군,2군,3군...으로 나누는 '도급순위'라는 용어를 사용했지만 1998년 부터는 '시공순위'로 용어가 변경 되었으며 1등급,2등급, 3등급 ...으로 건설사를 평가하고 있습니다.  용어변경 도급순위 → 시공순위 1군, 2군 → 1등급, 2등급 1군 건설사 브랜드 아파트 시공능력 6000억원 이상의 1군 건설사 상위 10위의 각 아파트 브랜드는 다음과 같습니다.  1) 삼성물산 : 래미안 아파트 2) 현대건설 : 힐스테이트 3) 디엘이씨 :  e편한세상, ACRO 4) 포스코건설 : 더샵, 오티에르 5) 지에스건설 : 자이 6) 대우건설 : 푸르지오 7) 현대엔지니어링 : 힐스테이트 8) 롯데건설 : 롯데캐슬 9) SK에코플랜트 : SK VIEW, 드파인 10) HDC 현대산업개발 : 아이파크, 힐스테이트

금리 상승기 상가건물 투자 현명한 선택인가?

 상가건물은 전체가 상가나 사무실로만 이루어진 건물을 의미하며 빌딩이라고 하기에는 규모가 크지 않기 때문에 꼬마빌딩이라고 많이 불리웁니다.  이러한 상가건물의 특징은 정부의 주택규제와 무관하게 투자를 할 수 있으며 매수시 대출을 많게는 80%이상도 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 상가건물은 보통 법인을 설립하여 투자를 하며 리모델링과 우수 임차인을 맞추어 다소 짧은 기간안에 적지 않은 시세차익을 보기도 하는 부동산입니다.  금리상승과 상가건물 투자 상가건물 투자의 가장 큰 위험요소는 매수시 대출 비중이 높기 때문에 아주 작은 금리의 상승에도 매월 납입해야하는 이자의 부담이 커진다는 것과 상가의 공실이 발생하는 기간이 길어짐에 따라 수익률이 감소한다는 것입니다. 상가건물에 입주를 하여 영업을 할 수 있는 업종은 층별로 정해져 있습니다. 1층과 2층은 소매점이 주로 임차를 하고 3층이상은 사무실이나 학원, 병원 등이 임차를 하여 영업을 합니다. 유동인구가 많고 배후수요가 많은 입지가 좋은 상가건물은 괜찮을지 모르겠지만 상당수의 꼬마 빌딩들은 금리인상과 경기침체가 예상되는 향후 몇 년간은 건물 전체에서 1개이상의 공실이 발생하는 기간이 점점 늘어날 것으로 예상되며 금리 상승으로 인해 매월 부담해야 하는 이자가 상당할 것으로 생각됩니다.  금리인상과 경기침체를 대부분의 사람들이 예상하고 있는 현상황에서 상가건물의 투자는 매우 위험성이 높아 보입니다. 하지만 이렇게 다들 움추릴 때에 좋은 매물을 낮은 가격에 잡을 수 있는 기회가 생길 것은 확실합니다. 임대료에 의존하지 않고도 어느 정도 매월 이자를 납부할 수 있다고 한다면 급매나 경매로 나오는 알짜배기 상가건물을 매수하게 되면 적지않은 시세차익을 볼 수 있을 것 같습니다. 

큰 평수의 사무실 분할 임대 좋은 생각일까? 불법은 아닌가?

 1인이나 2 ~ 3인 소규모로 창업을 하는 사람들이 늘어나다 보니 이들이 업무를 볼 수 있는 소형 사무실의 수요 또한 증가하고 있는 것 같습니다. 최근의 지어지는 지식산업센터나 상가건물은 이러한 수요에 발맞추어 작은 평수의 사무실을 분양하고 있지만 예전에 지어진 건물들은 대부분 큰 평수의 사무실이 대부분입니다.  큰 평수의 사무실을 얻는 임차인의 장점은 아무래도 소규모 업체보다는 우량한 기업이기 때문에 월 임대료를 연체하지 않으며 대부분 오랫동안 사업을 하며 다른 곳으로 이동을 하지 않는다는 장점이 있습니다. 하지만 이러한 이사를 하지 않은 장점이 현재 넓은 평수의 사무실을 보유하고 있지만 임차를 맞추지 못하는 임대인에게는 단점으로 다가오게 되는데 이런 경우 고려해보는 것이 사무실을 분할하여 임대를 주는 것입니다.  이렇게 큰사무실을 분할하여 임대를 주는 것을 소호사무실이라고 하며 이렇게 분할 사무실을 임대해 주게 되는 경우 복층으로 구성하지 않는한 불법은 아니지만 장점과 단점이 함께 존재합니다. 분할 사무실 임대 장점, 단점 장점 1. 소호사무실로 분할을 해서 임대를 주게 되면 일반적으로 수익률은 상승하게 됩니다. 2. 모든 임차인이 동시에 나가는 경우는 거의 없기 때문에 공실의 위험을 줄 일 수 있습니다.  3. 임차인으로 부터 받는 보증금의 액수가 늘어나게 되어 새로운 씨드머니(자본)가 생길 수 있습니다.  단점 1. 에어컨 시설, 사무실 분할, 경우에 따라서 책상과 의자 등의 만만치 않은 초기 비용이 들어갑니다. 2. 큰 사무실은 임대해 주면 그걸로 끝이나지만 소호사무실은 여러 사람이 같이 공유하는 부분이 생기다 보니 신경을 써야하는 부분이 상당히 증가 합니다. 3. 시설이 노후되면 공실률이 다시 증가하고 수익률은 감소합니다.  소호사무실을 만들어 임대를 주게 되면 수익률이 상승하는 것은 내 자본과 노동력이 투자 되었기 때문에 당연하게 증가하는 것입니다. 그렇기 때문에 수익률를 높이는 목적으로 소호사무실을 고려하는 것은 좋은 생각은 아닌 것 같

오피스텔 투자 실패, 사면 안되는 이유

 오피스텔을 투자가 실패 할 확율이 높은 이유를 알아보겠습니다. 왜 사면 안되는 부동산이라고 할까요? 오피스텔 투자 단점 아파텔이라고 불리우는 쓰리룸 이상의 오피스텔이 아닌 원룸, 투룸의 오피스텔은 시세차익이 아닌 월세(수익형)를 받을 목적으로 분양이나 매매를 하게 됩니다.  오피스텔 매물은 원룸이 가장 많고 주로 20대, 30대의 사회 초년생이 결혼전에 거주하게 됩니다. 개인의 차이가 있겠지만 이들이 거주에 비용을 얼마까지 지불할 수 있을까요? 개인적인 차이가 있겠지만 50 ~ 100만원 정도가 아닐까 생각합니다.  2억정도의 오피스텔을 분양을 받고 월세 75만원을 받는 다고 가정하고 수익을 계산을 해보겠습니다. 75만원 x 12개월 = 9백만원 5년을 보유한다고 생각한다면 4천5백만원의 수익을 볼 수가 있을 것입니다. (단 중간에 공실의 기간이 전혀 없어야하고 오피스텔의 임대료는 변동의 폭이 크지 않으니 월세의 등하락이 없다고 생각했습니다.) 4천 5백만원 - (분양시 취득세 9백2십만원) - (부동산 중개비용 2년마다 50만원씩 최소 2번 100만원) - (지역의료보험 가입자라면 보험료 상승분 5년간 200만원) - (매년 부과되는 재산세 5년동안 약 100만원) - (중간중간 집 수리비용 약 200만원) 또한 임차인 대부분이 거주용 목적이기 때문에 주택수 추가에 따른 다른 주택을 매도할 경우 양도소득세, 합산과세의 의한 종합부동산세가 추가적으로 부과 될 수도 있습니다.  오피스텔은 보통 5년이 넘어가게 되면 특별한 경우가 아닌 이상 시설 노후가 시작되며 보통 1천 ~ 3천만원 감가가 되어 거래가 됩니다.  정확한 계산은 아니며 너무 극단적으로 생각한 경향은 있을지라도 원룸형 오피스텔을 통해서 수익을 얻는다는 것은 쉬운 일이 아닙니다.  중간에 자금적으로 압박이 있어서 임대 형태를 월세에서 전세로 전환하는 경우 수익은 더욱 줄어들게 되고 월세의 경우도 공실이 재계약 시즌마다 매번 한두달 발생한다면 거기서 오는 수익 감소도 적지 않을 것입니다. 원룸

융자있는 집 전세계약 시 필요한 감액등기, 후순위 담보대출

 감액등기는 등기사항 전부증명서(등기부등본)의 근저당 설정이 되어 있는 채권최고액을 낮추어 재등기하는 것을 말합니다. 보통 융자있는 집 전세 계약시와 후순위 담보대출 한도를 높일 때 이용합니다. 융자 있는 집의 감액등기 1. 입주를 원하는 전세집 근저당권 채권최고액을 낮추기 위해 마음에 쏙드는 집을 구하였지만 근저당권이 설정이 되어 있는 주택인 경우 나의 전세 보증금과 근저당권의 채권최고액의 합이 해당 주택시세의 60% ~ 70%가 넘는 경우 위험성이 존재하기 때문에 입주하기가 망설여집니다.  이 경우 집주인과 합의를 하여 나에게 받을 전세 보증금을 근저당권이 잡혀 있는 금융기관에 상환을 하고 근정당권 채권최고액을 낮추거나 아예 말소할 것을 계약서 상에 기재를 하게 되는데 이럴때 사용하는 것이 '감액등기'입니다.  집주인이 전세보증금을 받아서 대출금 실제 상환 하였다고 하더라도 등기상에 아직 근저당이 설정 되어 있거나 여전히 높은 똑같은 액수의 채권최고액이 남아있는 경우라면 나의 전세보증금은 여전히 안전하지 않기 때문에 반드시 임대인은 감액등기나 말소등기를 해주어야합니다.  2. 후순위 담보대출을 한도를 높이기 위해 본인이 거주하고 있거나 임대를 준 주택을 담보로 대출을 받으면 금융기관은 실제 대출원금의 20%정도를 높여서 채권최고액을 설정하여 근저당을 설정합니다. 주택담보 대출은 보통 개인이 받을 수 있는 최대한도를 받는 경우가 대부분인데 거기에 20%를 높인 채권최고액이 근저당 설정 되어 있기 때문에 같은 주택을 담보로 추가적으로 대출을 받기는 힘들어 집니다. 하지만 시간이 지나서 대출 원금의 일부를 상환한 경우 후순위 담보대출이 가능해지게 됩니다. 이 경우 금융기관 전산상에는 대출원금이 줄어들어 있겠지만 등기부등본상에는 대출을 받을 당시와 똑같은 채권최고액이 남아 있기 때문에 대출한도가 안나오는 경우가 있으며 이럴때 필요한 것이 감액등기입니다.  신청 방법은 처음 주택 담보대출을 받은 금융기관에 본인이 상환한 금액을 뺀 나머

마이너스피 뜻 프리미엄을 이해하면 됩니다.

 마이너스피를 이해하려면 피(P)가 무슨 뜻인지 알게 되면 이해가 쉽습니다. 피(P)는 Premium의 머릿자로 기본 가격외에 추가로 붙게되는 금액을 말합니다. 수요가 많은 부동산 분양시장에서 주로 사용되는 단어이며 경쟁이 심한 분양권을 구매하여 분양권 가격에 Premium 금액을 추가하여 분양권을 재판매 하는 거래를 말합니다.  마이너스피 뜻 마이너스피는 실제 지불한 분양권의 가격보다 낮은 가격으로 판매되는 것을 의미하며 보통 2가지 이유로 인해 발생되게 됩니다.  1. 실제 입주를 목적으로 부동산을 분양을 받았지만 입주 시점에 잔금을 치룰 수 없는 상황이 처한 경우 분양권을 매도(전매)하게 됩니다. 분양권의 금액과 동일하게 가져갈 매수자가 나오면 좋겠지만 그렇지 못하는 경우에는 분양권보다 낮은 가격 '마이너스피'를 적용해 판매하게 됩니다.  2. 실제 입주 목적은 없었고 분양권을 사서 프리미엄 피(P)를 붙여 팔기 원했지만 실제 해당 분양권의 수요자가 많지 않은 경우 입주 시점까지 매수자를 찾지 못하게 되면 분양권은 매도(전매)하게 됩니다. 이경우에도 분양권의 금액과 동일하게 가져가고자 하는 매수자가 나오면 금상첨화겠지만 그렇지 못하는 상황이 발생하는 경우에는 '마이너스피'를 적용해 판매하게 됩니다.  마이너스피 매물은 어떻게 찾는가? 네이버 부동산 매물을 검색하다보면 마이너스로 나온 매물을 찾으실 수 있습니다. 또 다른 방법은 평소 눈여겨 보던 신축 부동산의 준공일을 기억해 두었다가 준공이 끝나고 입주 시기에 분양사무실에 방문해 보면 대부분 잔금을 치루지 못해 마이너스피로 나온 매물들이 한두건 존재하게 되는데 이것을 매수하는 것입니다. 하지만 마이너스피라고 해서 항상 이득을 보는 것은 아닙니다. 분양권이 아무리 마이너스피로 나왔다고 하더라도 분양당시에 분양가가 주변 시세보다 높았던 경우는 아무리 마이너스피로 분양권을 매수(전매)한다고 하더라도 이득을 보지 못하는 경우가 발생할 수 있으니 주의해야합니다.  👆

세컨하우스 1가구 2주택 부담에서 벗어난다.

 공시가 3억 이하의 지방주택은 종합부동산세(종부세) 합산 제외 혜택과 양도소득세(양도세) 중과 대상에서 제외 됨에 따라 지방의 세컨하우스를 보유하게 되는 경우 1가구 2주택이 되는 것에 대한 부담에서 벗어날 수 있게 되었습니다.  세컨하우스 선택하기 공시가 3억이하 주택은 수도권과 광역시, 세종시를 제외한 지역의 공시가 3억이하의 모든 주택을 말하며 단독, 다세대, 다가구, 아파트가 이에 해당됩니다. 공시가 3억원의 지방주택 실제매매가는 아파트는 5억원정도, 단독 및 다가구주택은 6 ~ 7억원 정도입니다. 수도권 주택(아파트)가 한채를 보유하고 있고 지방의 공시가 3억 이하의 세컨하우스를 추가로 보유하게 되는 경우 이 중 어떠한 주택을 팔더라도 1가구 2주택 양도세율이 아닌 기본세율(6 ~ 45%)이 적용되게 됩니다. 원칙적로는 2주택자이지만 지방 공시가 3억이하의 주택은 양도세를 산정할 때는 투명주택처럼 취급되는 것입니다. 또한 지방의 공시가 3억이하의 세컨하우스는 종부세 합산 제외가 됩니다. 지방의 세컨하우스를 보유하게 되면 종부세 대상자가 되는 것에 대한 부담이 있었던 분들에게 좋은 소식입니다 세컨하우스를 선택할 때도 서울의 주택과 크게 다르지 않게 4아파트와 단독주택을 위주로 세컨하우스를 많이 구입합니다. 바다가 보이는 지방의 고층 아파트가 될 수도 있고 한적하고 공기가 좋은 시골의 단독 전원주택이 될 수도 있습니다. 본인의 원하는 형태의 주택을 선택하되 해당 주택의 공시가격과 지역이 양도세중과와 종부세합산 제외 대상에 해당이 되는지 잘 알아보고 구입하면됩니다. 투자의 관점을 접근하는 경우라면 추후 내가 원하는 주택이 아닌 많은 사람들이 일반적으로 원하는 형태의 수요의 폭이 넓은 주택을 선택하는 것이 좋습니다. 👆 지방아파트 소액 투자 비법 👆 이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다. 

단독주택 구입 시 담보대출 무엇이 다른가? 한도, 감정평가

  모든 주택담보대출은 정부의 규제 대상이기 때문에 보유 주택수와 지역에 따라서 대출한도와 가능여부가 결정되게 되며 조건 또한 아파트, 다가구, 다세대, 단독주택 구입 시 모두 똑같이 적용됩니다. 하지만 단독주택담보대출의 경우에는 많이 진행하는 아파트 담보대출과는 조금 다른 것이 있는데 바로 시세파악을 위한 '감정'이라는 것이 추가되게 됩니다.  단독주택담보대출 한도, 감정   아파트는 단지마다 거래가 워낙 많이 이루어 지다보니 실제 거래되는 매매금액을 통해 시세를 파악할 수 있겠지만 단독주택은 해당 주택이 주기적으로 거래가 되는 것이 아니기 때문에 상대평가가 불가능 하여 시세 파악을 위한 감정평가를 하게 되는 것입니다.  단독주택의 감정평가는 금융회사마다 다르겠지만 일반적으로 토지와 건물(주택) 각각의 감정가를 책정하여 합산 후 총 감정가를 산출하게 되고 보통 토지의 감정가(땅값)가 감정평가액(시세)의 많은 부분을 차지하게 됩니다. 단독주택의 감정은 금융기관마다 진행방식이나 평가기준이 다르기 때문에 단독주택의 감정가도 다를 수 있습니다. 주거래 은행에 단독주택담보 대출을 신청했지만 기대했던 대출액에 훨씬 못 미치게 나온다면 다른 은행을 통해 보다 높은 감정가를 받고 대출도 더 많이 받을 수 있으니 다른 금융기관에도 문의해 보시는 것이 좋습니다.  단독주택담보대출은 시간이 걸릴지라도 여러 금융사를 통해 비교 진행하는 것이 좋습니다.  👆 잘지은 단독주택 👆 이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다. 

다가구 주택담보 구입 대출 한도와 방공제

 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류 되며 대출 한도 또한 단독주택과 같이 해당 다가구주택의 감정평가를 통해서 가치를 산출해 대출이 실행되게 됩니다.  다가구 주택담보대출 한도와 방공제 다가구(단독)주택의 감정평가액은 토지의 가치와 건물의 가치를 각각 평가한 후 합산해서 결정이 되게 되는데 건물이 많이 노후가 된 경우라면 건물의 가치는 아예 없거나 낮게 평가 되게 되고 토지의 가치로만 감정평가액이 결정됩니다.  이러한 이유로 다가구 주택의 감정평가액은 실제 매매금액 보다 낮게 나오는 경우가 대부분이며 감정평가액이 낮기 때문에 대출을 받을 수 있는 한도 또한 자연스럽게 줄어 들게 됩니다.  추가적으로 다가구 주택의 경우에는 건축법상 단독주택이지만 실질적으로는 단독세대가 아닌 여러세대가 거주를 하고 있기 때문에 대출 실행시 가구당 최우선 변제금액을 뺀 나머지 금액을 은행으로 부터 대출 받을 수 있게 됩니다.  예를들어보면, 감정평가액이 20억인 서울 소재의 13세대가 거주하고 있는 다가구 주택이 있다고 가정하고 대출 실행하게 되면 실제로 받을 수 있는 대출액은 다음과 같습니다.  [감정평가액 20억 x 주택담보대출 한도(40 ~ 60%)] - (5000만원 x 13세대 최우선변제금 방공제)] 가 실제 받을 수 있는 대출액이 됩니다. 다가구 주택은 대출을 끼고 구입한다는 것은 거의 생각하지 않는 것이 좋으며 현금과 세입자들의 전월세 보증금을 이용해 구입를 한다고 생각하며 진행하는 것이 좋습니다. 👆 이책을 읽기 전까지는 다가구 주택 절대 짓지마라 👆 이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다. 

상가, 사무실 갱신시기 임대료 인상 거부 할 수 있는가?

 임대인(상가주인)은 임차인에게 계약 갱신 시기마다 상가나 사무실 임대료(월세) 인상 요구를 할 수 있습니다. 하지만 상가 주인이 원하는 대로 마음껏 언제든지 월세를 인상할 수 있는 것은 아니며 갱신을 원하는 임대차 계약의 환산보증금이 법정 기준 이내에 있는 경우라면 상가건물 임대차 보호법의 기준을 따라야 합니다. 만약 상가나 사무실 계약 갱신 시기에 주인이 월세 인상 요구를 해온다면 우선 본인의 임대차 계약이 환산보증금 법정 기준 이내인지 파악하고 맞는 경우 상가건물 임대차 보호법에 의해서 보호를 받을 수 있기 때문에 상가 주인의 월세 인상이 상가건물 임대차 보호법에 어긋나는지를 파악해서 응해야 할지 아닐지를 결정하면 됩니다.  환산보증금이란? 환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)  환산보증금 법정 기준은 지역별로 다르며 그 범위는 다음과 같습니다.  서울특별시 : 9억 원 이하 수도권 과밀억제권역 및 부산광역시 : 6억 9천만 원 이하 광역시 등 : 5억 4천만 원 이하 기타 시 : 3억 7천만 원 이하 임대료 인상 거부 가능한 경우 본인의 임대차 계약이 환산보증금 범위 내에 있으나 상가 주인이 아래와 같이 월세 인상 요구를 해온다면 응하지 않아도 됩니다.  1) 1년 이내에 월세 인상을 요구하는 경우 2) 계약기간이 만료되기 전에 월세 인상을 요구하는 경우 3) 계약 갱신 시점에 5% 초과해서 인상을 요구할 경우 위의 경우는 기존 임대차 계약을 갱신할 때만 해당됩니다. 만약 내가 가게를 다른 사람에게 넘기는 상황에서 상가 주인에게 새로운 임대차 계약을 요구하는 경우에는 상가 주인은 5%의 제한을 받지 않고 5%를 초과해서 월세를 인상할 수 있습니다.  본인의 임대차 계약이 환산보증금 법정 기준 외에 있다면 계약 갱신 시점에 상가 주인이 5%를 초과하여 월세 인상을 요구할 경우 거부할 수는 없으며 상가 주인은 월세 인상 거부를 이유로 계약 갱신을 거부할 수 있습니다. 계약 연장이 되지 않았음에도 계속 장사를 하기 원하며 상가를 비

서울시 상가주택 vs 꼬마빌딩 투자

 추가 금리상승과 경기침체가 예상되는 현 시점에서 상가주택과 꼬마빌딩 중 어떠한 부동산이 좋은 투자처가 될 것인지 알아보겠습니다.  상가주택 vs 꼬마빌딩  상가주택이란? 상업공간인 근린생활시설(상가나 사무실)과 주거공간인 주택이 함께 있는 건물을 말합니다. 일반적으로 1층엔 상가를 그 외의 층은 주택으로 구성되며 준주거지역이나 제2종 일반주거지역에 많이 건축하며 건축법상 근린생활시설과 다가구주택의 복합시설입니다.  1층상가에서 나오는 임대수입이 수익에 큰 비중을 차지하기 때문에 상가의 가치가 어느 정도인지 잘 파악하는 것이 중요합니다. 주택의 경우에는 노후에 따른 리모델링 비용의 발생 여부과 주택 임대수요가 풍부한지를 잘 파악해야합니다. 꼬마빌딩이란? 상업공간인 근린생활시설(상가나 사무실)과 주거공간인 주택이 함께 있는 건물을 말합니다. 일반적으로 1층엔 상가를 그 외의 층은 주택으로 구성되며 준주거지역이나 제2종 일반주거지역에 많이 건축하며 건축법상 근린생활시설과 다가구주택의 복합시설입니다.  1층상가에서 나오는 임대수입이 수익에 큰 비중을 차지하기 때문에 상가의 가치가 어느 정도인지 잘 파악하는 것이 중요합니다. 주택의 경우에는 노후에 따른 리모델링 비용의 발생 여부과 주택 임대수요가 풍부한지를 잘 파악해야합니다. 서울의 상가주택 vs 꼬마빌딩 어느것이 유리한가 임대 수익이 높고 시세차익까지 볼 수 있는 부동산이 최고의 투자처라는 것은 누구나 알고 있는 사실입니다. 하지만 이 두가지 요건을 충족하는 물건을 선택하는 것은 쉬운일이 아닙니다.  상가주택은 법인이 취득할 경우 취등록세가 12%로 아주 높기 때문에 개인으로 매수를 진행을 해야합니다. 개인으로 매수할 경우 주택수에 포함이 되기 때문에 주택수에 따른 취등록세, 양도소득세, 대출 가능한도 등을 고려하면 무주택자나 1주택자가 임차인의 전세금을 잘 활용하여 고금리 시대에 대출을 최소화하고 적은 자본으로 임대수익과 시세차익까지 노리며 접근한다면 상가주택은 좋은 선택으로 보여 집니다.

다가구 주택 투자 단점

  다가구 주택은 지하층을 제외하고 주택으로 쓰여지는 층수가 3개 이하인 건물로 주택 바닥면적의 합계가 660㎡이하이며 19세대 이하가 거주하는 주거 공간입니다. 건물에 여러 세대가 거주하고 있다고 할지라도 각 호실마다 개별 등기가 불가능 하기 때문에 건물 전체가 1인 소유이고 건축물 용도상 단독주택으로 분류됩니다.  다가구주택 투자 단점 다가구주택을 매매로 투자하는 이유는 월세수입을 주 목적으로 하며 시세차익을 기대하는 경우는 특별한 케이스가 아닌 이상 흔하지 않습니다.  주로 최고층에 주인집이 거주하며 아래층들은 원룸이나 투룸형태으로 임대를 주고 조그만 상가를 만들어 임대를 줘 월세 수익을 높이게 됩니다. (1층을 필로티 구조의 주차장으로 건축하고 일부를 주택 외 용도로 쓰는 경우에는 다가구 주택의 기준인 3층 이하의 주택층 수에서 제외) 다가구 주택 투자의 단점은 건물 노후화에 따른 감가상각 및 월세 수익 하락입니다. 다가구 주택은 대학가 주변의 원룸으로 지어진 건물들이 많습니다. 이러한 원룸을 찾는 세입자들은 장기간이 아닌 짧은 기간동안 거주하며 최신 시설의 건물(원룸)을 선호합니다. 매수하고자 하는 다가구주택이 현재 공실률이 거의 없고 수익률이 높다고 할지라도 건물이 노후가 됨에 따라 공실률이 점점 높아지게 되고 공실률이 높아지니 건물주는 세입자를 구하기 위해 월세를 낮춰 수익률은 점점 줄어 들게 됩니다. 또한 도배나 장판 등의 관리비용 또한 지속적으로 발생합니다. 건물이 노후가 되고 수익률은 떨어지게 되다보니 매도시 건물 가치는 낮게 평가되어 높은 가격을 받기 힘들고 시세차익 또한 얻기 힘들어 지는 단점이 있습니다.  다가구주택 매수를 고려하고 있다면 현재가 아닌 수년 후를 바라보고 판단해야합니다. 

무료 부동산 법률, 세금 상담이 가능한 곳 정리해봄

  법률, 세무, 세금 등 부동산과 관련해서 무료로 상담을 받아 볼 수 있는 정부 지원 센터를 정리해보았습니다.  무료 부동산 법률 세금 상담 1. 대한법률구조공단 법을 모르는 사회 및 경제적 약자를 위한 대한법률구조공단에서는 부동산과 관련한 대부분의 법률 상담이 가능합니다.  방문을 통한 상담 뿐만아니라 전화나 사이버 상담도 진행 가능합니다. 2. 서울시 공정거래 종합상담센터 서울시 공정거래 종합상담센터는 상가임대차 문제를 겪고 있는 임차인과 임대인을 대상으로 상담을 진행하고 있습니다. 전화, 방문, 사이버 상담이 가능하며 사이버 상담의 경우에는 온라인으로 문의하게 되면 빠르게 답변을 받을 수 있습니다.  3. 경기도 무료 법률상담 경기도민이면 누구나 이용 가능한 경기도 무료 법률상담에서는 변호사, 법무사, 세무사를 통해서 생활에서 발생하는 각종 문제를 상담 받을 수 있습니다. 부동산 관련된 법률 상담외에 양도소득세, 상속증여세, 취득세 등의 세금과 관련된 상담도 가능합니다. 

경락대출 한도 높다고? 규제 적용은 똑같아

 경매 공부를 처음 시작하게 되면 종종 듣게 되는 말이 경락대출의 한도는 일반 부동산 담보대출 보다 높게 나온다은 것입니다. 이것이 사실일까요? 결론부터 말씀드리면 사실이 아니며 경락대출도 똑같은 규제를 받게 됩니다. 경락대출(경매대출) 경매 낙찰 후 미납 사유의 90%는 잔금을 치룰 돈을 마련하지 못했기 때문입니다. 경매 물건 자체의 하자가 있어서 대출이 안나오는 경우도 있겠지만 대출이 당연히 나올 줄 알고 경매에 참여했지만 은행과 캐피탈, 저축은행 모두에서 경락 대출을 받을 수 없는 상황을 맞은 것입니다. 금융기관이 개인이나 기업에게 대출을 해줄 때는 정부의 규제 안에서 신용평점, 소득을 평가해서 대출을 해주게 됩니다. 이것은 경매(경락)대출이라고 해서 특별히 다르지 않습니다.  우선 아파트나 빌라 등 주택을 경매로 낙찰을 받게 되는 경우에는 규제지역, 주택수, LTV, DTI 등 정부의 주택담보 대출 규제를 모두 똑같이 받게 되며 경락대출이라고 예외는 없습니다.  상가나 오피스텔, 지식산업 센터 같은 상업용이나 업무용 경우도 주택보다 정부의 규제가 덜한 것 뿐이지 경락대출이라고 해서 특별히 한도가 많이 나온다던가 하는 것은 없으며 이 경우도 신용과 소득 등을 평가하여 대출한도와 가능여부가 결정됩니다.  상업용이나 업무용 물건의 경우에는 사업자대출로 진행하게 되면 대출한도가 개인(가계대출)보다 높게 나올 수는 있겠지만 역시 신용과 소득을 평가하여 한도가 결정됩니다.  경매로 부동산을 매입하려고 계획 중에 있다면 은행에서 일반적인 부동산 담보대출이랑 똑같다고 생각하고 진행하시는 것이 낙찰 후 잔금을 못치르는 사태를 예방할 수 있습니다.

부동산 명의신탁 가능한 경우

  부동산을 실제 소유자가 아닌 타인의 명의로 등기를 해놓은 것을 부동산 명의신탁이라고 하며 이는 세금회피, 재산은닉, 부동산 투기 등에 악용될 소지가 있어서 '부동산 실명법'에 의해 금지하고 있습니다. 하지만 몇가지 예외사항을 두고 있습니다.  부동산 명의신탁 가능한 경우 1. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우 2. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 3. 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 추가적으로 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 회피 목적을 하지 아니하는 경우에는 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'이 적용되지 않습니다. 1. 종중이 보유한 부동산에 관한 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우 2. 배우자 명의로 부동산에 관한 뭉권을 등기한 경우 3. 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물건을 등기한 경우 명의신탁약정은 위에서 말한 예외를 제외하고 무효이며 명의신탁약정에 의해서 이루어진 부동산 등기도 무효가 됩니다. 명의신탁자(실소유자)와 명의수탁자(명의를 빌려준자)모두 과징금, 이행강제금, 형사처벌을 받을 수 있습니다.

지식산업센터 80%, 90% 대출 실제로 가능한가?

  지식산업센터를 분양 받거나 매수하는 경우에 은행에서 받을 수 있는 대출한도는 어느 정도가 되는지 알아보겠습니다. 지식산업센터 대출한도 지식산업센터는 공장, 지원시설, 상가, 기숙사로 구성되며 지원시설, 상가는 개인이나 법인이 누구나 분양 받을 수 있지만 공장과 기숙사는 기업(개인 및 법인)만 분양을 받을 수 있습니다.  지원시설과 상가의 경우에는 일반적으로 분양가의 60%까지 금액을 대출 받을 수 있습니다. 개인이나 법인의 신용도에 따라 한도는 올라갈 수는 있지만 일반적으로 60%, 최대로 받았을때 70%까지라고 생각하고 자금계획을 세우는 것이 좋습니다. 기숙사의 경우에는 기업에 분양을 받았을 경우 신용평점에 따라 달라지겠지만 70%까지는 대출이 나오는 것 같습니다.  그 이상 80%정도도 가능한 하지만 지식산업센터가 밀집되어 있는 부동산의 얘길 들어보면 흔하지는 않다고 하며 보수적으로 50% ~ 60%로 생각하고 분양을 받는 것이 좋다고 합니다.  공장은 실입주 기업(개인이나 법인)이 대출을 받을 경우에는 대표의 신용평점이 아주 안좋은 경우가 아니라면 80%정도는 대부분 받으시는 것 같습니다. 대출한도가 60%인 경우는 거의 드물며 70%는 무난하게 받으십니다. 70% 이상 80%, 90% 대출은 가능은 하지만 개인이나 법인의 신용대출을 포함하여 대출이 실행되는 것이기 때문에 잔금 계획은 대출 70%로 잡고 진행하는 것이 좋습니다.  은행에서 대출을 해줄 때의 대출한도는 부가가치세를 뺀 금액에서의 %로 하는 것이니 유의하시길 바랍니다.