상가주택은 건물 하부에 상가를, 상부에 주택을 배치한 구조를 지칭합니다. 주로 4층의 건물이 일반적이며, 하층부에 위치한 1~2층은 상가로, 상층인 3~4층은 주택으로 활용됩니다. 이런 상가주택 구입 시 고려해야 할 세금과 대출 관련 사항들을 자세히 살펴보겠습니다.
1. 취득세
상가주택에 부과되는 취득세는 상가와 주택 부분별로 구분됩니다. 상가 부문에 대한 취득세는 전체의 4.6%가 적용되고, 주택 부분의 경우 구매자가 개인일 경우 보유 주택 수에 따라서 1~3%, 8%, 12%의 세율이 적용됩니다. 법인의 경우 주택 수와 무관하게 12%의 세율이 적용되나, 세법 개정 예정에 따른 6%의 소급적용 세율 인하를 각 지자체에서 확인해야 합니다.
2. 양도세
상가주택의 양도세는 양도차익 및 보유기간에 따라 상가와 주택 부분으로 구분해 부과됩니다. 상가 부분에는 6 ~ 42%가, 주택 부분에는 보유주택 수와 보유기간에 따라 세율 6 ~ 45%가 적용됩니다.
3. 재산세
상가주택의 재산세는 상가와 주택 부분별로 나뉘어 부과됩니다. 상가 부분의 건물에 대한 재산세는 7월에, 토지 부분은 9월에 부과됩니다. 주택 부분의 재산세는 7월과 9월에 2차례에 걸쳐 부과됩니다.
4. 대출
상가주택 구매 시 대출이 필요한 경우도 있습니다. 상가 부분에 대한 대출은 RTI(임대소득 대비 연간 이자 비용)를 고려하여 60% ~ 80% 범위에서 대출 가능합니다. 주택 부분에 대한 대출은 정부의 주택담보대출 규제에 따라 보유중인 주택 수와 상가주택의 위치에 따라 대출 한도가 결정됩니다.
현재, 서울시 4구(용산구, 서초구, 강남구, 송파구)는 주택 담보 대출 규제가 적용되는 조정지역으로 지정되어 있습니다. 이지역에서 무주택자나 기존 주택을 처분하고 1주택을 가진 사람들은 주택 가격에 무관하게 대출비율(LTV)이 50%로 적용됩니다. 이 중, 생애 첫 주택 구매자의 경우, 주택 가격이 9억 원 이하라면 규제 지역 여부와 상관없이 LTV 80%까지 적용됩니다. 다주택자는 규제 지역에서 주택 담보 대출을 받을 경우 LTV는 30%로 적용됩니다.
서울 4구 이외의 지역, 즉 비규제지역에서 주택 담보 대출은, 기존 주택을 처분하지 않은 2주택 이상을 가진 다주택자의 경우에는 규제지역이든 비규제지역이든 LTV 30%가 적용되며, 비규제지역에서는 LTV 60%가 적용됩니다.
이런 대출 한도는 주택 감정가에 대한 최대 대출금액을 의미하지만, 대출 신청자의 소득과 기존 총 부채에 따라 DSR과 DSI를 적용하여 실제 대출 한도는 LTV 최대한도 보다 크게 축소될 수 있습니다. 더불어 방공제로 인한 대출 한도 감소도 고려해야 합니다.
상가주택 구매는 여러 세금과 대출 조건을 고려해야 하는 복잡한 과정이지만, 이 글을 통해 취득세, 양도세, 재산세, 그리고 대출에 대한 기본적인 지식을 얻으셨기를 바랍니다. 이러한 정보를 바탕으로 신중한 결정을 내리시길 바라며, 자세한 사항은 해당 지자체 및 금융기관에 문의하시는 것이 가장 좋습니다.
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