주택담보대출이 어떻게 적용되는지, 그 근거가 되는 주택 소유 수와 대출이 적용될 주택의 위치에 따른 규정들을 알아보려 합니다.
1. 주택 소유 상황에 따른 분류
- 현재 주택을 소유하지 않거나 1주택을 소유하고 있지만 신규로 주택을 구매하여 일시적으로 2주택이 되는 경우(3년 내에 기존 주택을 처분하는 조건 하에) = '무주택자'라 칭함
- 현재 2주택 이상을 소유하고 있는 사람들 = '다주택자'라고 부름
2. 주택담보대출 규제가 적용되는 지역
- 투기 지역, 투기과열 지구, 조정대상 지역 : 서울시 4구 (용산구, 서초구,강남구, 송파구)에 해당
이제 주택담보대출이 어떻게 조정지역(규제지역)과 비규제지역에서 각기 다르게 적용되는지 알아봅시다.
조정지역에서 주택담보대출을 받는 경우, 무주택자와 1주택자(기존 주택을 처분하는 경우)는 주택 가격과 관계없이 LTV 50%가 적용됩니다. 단, 생애 첫 주택 구입이라면 규제 지역 여부에 상관 없이 9억 원 이하의 주택에 대해서는 LTV 80%까지 적용받을 수 있습니다. 반면, 다주택자가 규제 지역에서 주택담보대출을 받는 경우에는 LTV 30%가 적용됩니다.
비규제지역에서 주택담보대출을 받는 경우, 2주택 이상을 보유하고 있는 다주택자에게는 규제지역이든 비규제지역이든 LTV 60%가 적용됩니다.
이러한 제한들은 주택 구매 시 주택 감정가를 기준으로 한 최대 대출 금액을 정의하는 것입니다. 그러나 개인의 소득이나 기존의 총 부채 상황에 따라 DSR과 DSI가 적용되어 실제로 받을 수 있는 대출 금액은 LTV 최대한도보다 크게 감소할 수 있습니다. 그러나 정부가 시행 중인 '특례보금자리론'을 이용하면 DSR의 적용을 피할 수 있으므로, 이 점을 참고하시기 바랍니다. 또한, 각각의 금융기관과 은행마다 DSR 규제가 적용되지 않는 특별한 상품들이 있기 때문에 주택담보대출을 계획하시는 분들은 다양한 은행에 문의해보는 것이 좋습니다.
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