단독주택담보대출 방공제로 한도가 줄어들어다면?

 단독주택을 담보로 한 대출에서 대출한도가 예상보다 적게 산정되는 경우, 주로 두 가지 원인이 있습니다.

1. 감정평가

아파트 거래는 같은 단지 내에서 활발하게 이루어지므로 시세를 파악하는 데 어려움이 없습니다. 반면 단독주택은 동일 조건의 비교 대상이 적고 거래 빈도가 낮아 시세를 알기 위해 감정평가를 실시해야 합니다. 은행이 내부적으로 보수적인 기준으로 감정가를 산정하므로 단독주택 대출 한도는 아파트보다 상대적으로 낮게 설정됩니다.

2. 방 공제

2002년부터 시작된 방 공제는 주택 소유자가 대출로 집을 구매한 후 세입자를 두고 빚을 갚지 못해 경매에 넘어가는 사례를 대비하여 세입자에게 지급할 보증금을 사전에 확보하기 위한 제도입니다. 아파트는 단독주택과 달리 일부 방만 임대하는 경우가 거의 없어 방 공제의 영향을 크게 받지 않습니다.

단독주택 구매자의 경우 방 개수에 따라 방 공제가 적용되어 최대 대출 한도가 크게 감소합니다. 현재 서울 지역의 방 공제 기준은 최우선 변제금액이 5,500만 원이므로, 방이 3개인 단독주택의 경우 대출 한도에서 1억 6천 5백만 원이 차감됩니다.

모기지 신용보험(MCI)이나 모기지 신용보증(MCG)에 가입하여 방 공제를 제외한 담보 대출을 받을 수 있지만, 이는 은행의 재량에 따라 결정되므로 항상 적용되는 것은 아닙니다.

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