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융자있는 집 전세계약 시 필요한 감액등기, 후순위 담보대출

 감액등기는 등기사항 전부증명서(등기부등본)의 근저당 설정이 되어 있는 채권최고액을 낮추어 재등기하는 것을 말합니다. 보통 융자있는 집 전세 계약시와 후순위 담보대출 한도를 높일 때 이용합니다.


융자 있는 집의 감액등기


1. 입주를 원하는 전세집 근저당권 채권최고액을 낮추기 위해


마음에 쏙드는 집을 구하였지만 근저당권이 설정이 되어 있는 주택인 경우 나의 전세 보증금과 근저당권의 채권최고액의 합이 해당 주택시세의 60% ~ 70%가 넘는 경우 위험성이 존재하기 때문에 입주하기가 망설여집니다. 

이 경우 집주인과 합의를 하여 나에게 받을 전세 보증금을 근저당권이 잡혀 있는 금융기관에 상환을 하고 근정당권 채권최고액을 낮추거나 아예 말소할 것을 계약서 상에 기재를 하게 되는데 이럴때 사용하는 것이 '감액등기'입니다. 

집주인이 전세보증금을 받아서 대출금 실제 상환 하였다고 하더라도 등기상에 아직 근저당이 설정 되어 있거나 여전히 높은 똑같은 액수의 채권최고액이 남아있는 경우라면 나의 전세보증금은 여전히 안전하지 않기 때문에 반드시 임대인은 감액등기나 말소등기를 해주어야합니다. 


2. 후순위 담보대출을 한도를 높이기 위해


본인이 거주하고 있거나 임대를 준 주택을 담보로 대출을 받으면 금융기관은 실제 대출원금의 20%정도를 높여서 채권최고액을 설정하여 근저당을 설정합니다. 주택담보 대출은 보통 개인이 받을 수 있는 최대한도를 받는 경우가 대부분인데 거기에 20%를 높인 채권최고액이 근저당 설정 되어 있기 때문에 같은 주택을 담보로 추가적으로 대출을 받기는 힘들어 집니다.

하지만 시간이 지나서 대출 원금의 일부를 상환한 경우 후순위 담보대출이 가능해지게 됩니다. 이 경우 금융기관 전산상에는 대출원금이 줄어들어 있겠지만 등기부등본상에는 대출을 받을 당시와 똑같은 채권최고액이 남아 있기 때문에 대출한도가 안나오는 경우가 있으며 이럴때 필요한 것이 감액등기입니다. 

신청 방법은 처음 주택 담보대출을 받은 금융기관에 본인이 상환한 금액을 뺀 나머지 금액만큼만 채권최고액을 감액등기를 요구하면 됩니다. 감액등기가 번거로운 경우 새로운 담보대출을 실행하고 기존 대출은 상환하는 것도 한가지 방법입니다. 하지만 새롭게 담보대출을 받게 되는 경우 금리나 한도 면에서 분리한 경우라면 감액등기로 진행하는 것이 유리합니다.